Jak si vybrat dům k rekonstrukci

Tomáš Prčík, 15. 1. 2015

Spousta lidí touží po rodinném domě. A rozhoduje se, zda si koupit parcelu a na ní postavit úplně nový dům - často však někde na okraji města, nebo si koupit starší dům blíž k centru obce a rekonstruovat ho. Většina rekonstrukcí domů se ale stane jenom černou dírou na peníze.

Naše zkušenosti (a ostatně i pouhá projížďka po snad kterékoliv české vesnici nebo menším českém městě) ukazují, že jen málokterá rekonstrukce dopadne úspěšně – tedy zlepší bydlení a zhodnotí dům. Pojďme se tedy na rekonstrukce podívat blíže.

Začněte u prostorového uspořádání

Pokud hledáte dům k rekonstrukci a nějaký jste si vyhlédli, začněte tím, že si do něj představte, „promítněte“, prostorové uspořádání bydlení, jak ho chcete.

Velice časté jsou u starších domů např. malé kuchyně s relativně malým oknem, které byly dříve považovány za „špinavý provoz“ plný pachů, jenž „bylo radno“ pečlivě oddělit od čistého, hezkého, teplého světlého bydlení v obytných místnostech.

Pravdou ale je, že se lidé často podvědomě „stahují“ k jídlu, žijí spolu u jídla, a rádi se spolu setkávají i u jeho přípravy. Pokud i vy chcete mít kuchyni propojenou s obývacím pokojem, ujistěte se, že lze příčku mezi kuchyní a obývacím pokojem snadno, levně a bez velkých konstrukčních následků odstranit.

Tím se dostáváme ke konstrukci domu. Zjistěte si, zda má dům, o který máte zájem, trámové, nebo již betonové stropy. K domu s betonovými stropy „si můžete více dovolit“ - snáze hýbat s vnitřními příčkami. Staré trámové stropy mohou být navíc častěji již poškozeny vlhkostí nebo houbami.

Jednoduchý zateplit. U složitého „jen vyměnit kotel za tepelné čerpadlo“

Poté, co jste se ujistili, že vám dům může přinést takové uspořádání bydlení, jaké chcete, je čas podívat se na jeho vnější vzhled a na možnosti snížení provozních nákladů.

Obecně řečeno platí, že čím jednodušší má dům tvar (čím méně různých úskoků, schodišť „vmáčknutých“ do hmoty domu, nebo naopak „vytažených“ z hmoty domu, verand, atp.), tím snáze lze rekonstrukcí domu snížit jeho energetické nároky na vytápění.

A co dělat, když si koupíte secesní dům?

Pokud má váš dům spoustu krásných detailů (krásnou zdobenou fasádu, sokl, věžičky, hrázděnou verandu) nebo se vám prostě líbí domy s romantickou atmosférou, chcete si koupit secesní dům se spoustou krásných prvků, které nechcete zničit, netřeba zoufat. V takovém případě se vám ale více vyplatí soustředit se spíše na snížení účtů za energie, než na snížení spotřeby energie.

U domů, které mají hodnotnou fasádu a výměnou oken by došlo k jejich estetickému zničení, bývá obvykle, nadneseně řečeno, vhodnější, po konzultaci s odborníkem (!), jenom zateplit stropy, případně podlahu, repasovat okna, všechno krásně ponatírat a pořídit si tepelné čerpadlo. A smířit se s tím, že váš dům bude dál energeticky náročný, ale vy budete mít nižší účty za topení.

Buďte citliví

Když se prý ptali bývalého presidenta Václava Havla, co si myslí o ztrátě české identity po vstupu do Evropské unie, měl prý odpovědět něco ve smyslu: „A kterou identitu máte na mysli. Jak ničíme naši krajinu a hyzdíme naše města?“

Když se dnes člověk projde „po české vesnici“ a dívá se na fasády domů, po rekonstrukci (!), často se ptá, jestli si to „ti lidi“ udělali sami, nebo jestli jim „to udělal soused ze msty“. Nečleněná (tedy nejčastěji levná „plísněmi hrozící“ a účty za energie zvyšující) okna, osazená do původně krásných secesních nebo prvorepublikových domků doplněných o hnusné střešní nástavby.

Jestli nechcete, abyste se něčemu „museli“ přizpůsobovat, můžete si vybrat k rekonstrukci třeba nějaký dům ze 70. let, u kterého si lze dovolit mnohem víc.

Čemu se při rekonstrukci určitě vyhnout

Jestli budete chtít vybudovat obytný prostor na půdě, snažte se ho prioritně osvětlit ze štítů – osazením oken do štítových stěn. Použijete tak klasická okna, která jsou levnější, nehrozí u nich „tak moc“ problémy s osazením a mohou být větší.

Místa, „kam světlo z oken ze štítů nedosáhne“, prosvětlete spíše uměle, než střešními okny. Střešní okna mají totiž snad všechny nevýhody, které mít mohou: jsou dražší, náročná na provedení detailu osazení okna do konstrukce, v zimě jimi uniká více tepla a v létě se jimi interiér snáze přehřívá a obtížněji se zastiňují.

Podle čeho se rozhodovat o investicích

Obecně řečeno, patří mezi investice, které dům z dlouhodobého hlediska nejvíce zhodnotí a jsou nejúčinnější z hlediska úspor energie na vytápění, tato opatření:

odvodnění základů domu (zamezí prostupování vlhkosti zdivem a ničení základů promrzáním),
zateplení stropů (střechy) a výměna oken.

Je dobré mít na paměti, že z hlediska tepelných ztrát mají okna obvykle přibližně šestkrát horší vlastnosti než obvodové zdivo.

Pak je dobré věnovat se tomu, aby jednotlivé plochy v interiéru neměly příliš rozdílné teploty, což vede k „pocitu zimy“ a potřebě intenzivnějšího topení. Co naplat, že máte doma zatopeno, když máte studenou podlahu, „od které je vám pořád zima“. Z tohoto pohledu se často vyplácí zateplení podlah a případně i základů.

Kdy se rekonstrukce zejména vyplatí

Rekonstrukce domu namísto koupě pozemku a výstavby nového domu může být výhodná zejména, když starší dům zdědíte nebo chcete bydlet na atraktivním místě, kde volné pozemky nejsou k dispozici.

Za téměř nezbytnou považuji rekonstrukci domu pro lidi, kterým zbývá přibližně deset let do důchodu a rádi by v domě bydleli i pak. Podle našich zkušeností je pro stále více lidí, zejména v mimopražských oblastech, obtížnější kvůli vyšším provozním nákladům udržet si bydlení v rodinném domě v důchodovém věku, zejména po úmrtí životního partnera. Je proto vhodné využít příjmů v posledních letech aktivního pracovního života k zajištění větší nezávislosti na cenách energií v důchodovém věku a ke zhodnocení domu pro případ jeho prodeje, aby o něj byl na realitním trhu větší zájem.

Víte, kteří zájemci vám za starší nemovitost nabídnou nejvyšší cenu? Ti, kteří mají rádi lokalitu, kde se nachází (s tím nic neuděláte), a přijde jim, že „by sice nemovitost nějaké investice potřebovala, ale lze v ní v pohodě ještě pět nebo deset let bydlet bez toho, že by ji museli rekonstruovat. Pokud vidí zájemci rekonstrukci jako ihned nevyhnutnou, nabídnou méně.

Proč tohle píše ekonom a ne architekt

V žádném případě není mým cílem dávat zde konkrétní rady, které konkrétní stavební úpravy při rekonstrukci provádět. Ohledně toho se určitě poraďte s odborníky na energeticko-ekonomickou optimalizaci staveb. Výše uvedená konkrétní „doporučení“ uvádím jako příklady proto, že se podle mých zkušeností u úspěšně provedených rekonstrukcí často vyskytují.

Často se setkávám s případy, kdy lidé rekonstruovali za půjčené peníze dům, aby nakonec zjistili, že stále bydlí v baráku, kde je jim zima na nohy, s tmavou kuchyní, vysokými účty za topení a místnostmi v podkroví, kde je v létě moc vedro a v zimě zima.

Skvělým vodítkem může být i nový dotační projekt Nová zelená úsporám, který podle mého názoru patří mezi nejzdařilejší projekty české státní správy za posledních deset let. Nejenom že můžete získat dotaci na velkou část investic do rekonstrukce, ale pokud podmínky programu dodržíte, přiměje vás nasměřovat investice správným směrem, aby došlo ke skutečnému zhodnocení nemovitosti a dům poskytoval i příjemnější bydlení.

Navíc aktuálně nízké úrokové sazby hypoték představují kromě Nové Zelené úsporám skvělou příležitost k provedení levné rekonstrukce domu.