Hypotéka je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Její splátky (byť to není podmínkou) jsou vypočteny tak, aby byly v čase konstantní. Při tom ale platí, že když se během splácení změní úroková sazba, změní se i splátka.
Každá splátka obsahuje částku určenou na snížení jistina a částku určenou na splacení aktuálního úroku. Část splátky určená na zaplacení úroku je nejvyšší na počátku. Toto je někdy lidmi vnímáno jako neférové, byť to neférové není. Úroky se logicky vždy platí z částky (aktuálního zůstatku dluhu), kterou dlužíte. A jelikož dluh je nejvyšší na počátku, jsou na počátku nejvyšší také placené úroky.
Kdybyste kamarádovi půjčili dva miliony korun s nějakým úrokem, taky byste logicky chtěli, aby platil úroky ze dvou milionů. A teprve, „až něco donese zpátky“, tj. splatí část dluhu, by se mu úroky snížily podle toho, kolik by vám pořád dlužil. U hypotéky je to stejné. Tím, jak v každé splátce o trošku snížíte dluh, snižují se postupně adekvátně tomu i placení úroky. Nejvíce úroků zaplatíte v první splátce, protože tam ještě dlužíte celý dluh.
Jak se v čase vyvíjí zůstatek hypotéky a část splátky určená na platbu úroku a jistiny, můžete schematicky vidět na grafech níže.
Fixace úrokové sazby je období, po které banka klientovi garantuje, že se úroková sazba (a tím také splátka) jeho hypotéky nezmění.
Klient si musí zvolit fixaci úrokové sazby při žádosti o hypotéku a pak během splácení vždy před koncem stávající fixace sazby. V praxi to funguje tak, že přibližně 1 až 2 měsíce před koncem stávající fixace sazby zašle banka klientovi dopis s nabídkou úrokových sazeb pro jednotlivé fixace pro další splácení. Pokud klient na dopis nereaguje, nastaví mu banka stejnou fixaci sazby, jakou měl doposud, s úrokovou sazbou dle nabídky v dopise.
Pan Kožený splácí hypotéku a právě mu končí tříletá fixace úrokové sazby, kterou si zvolil v okamžiku žádosti o hypotéku. Obdržel tedy dopis od banky s nabídkou úrokových sazeb:
1 rok fix - 4,73%
2 roky fix - 4,41%
3 roky fix - 4,43%
5 let fix - 4,45%
Pokud pan Kožený nebude na nabídku reagovat, stanoví mu banka opět tříletou fixaci sazby s úrokem dle nabídky 4,43 %.
Celková doba splatnosti je rozdělena do 2 po sobě jdoucích fází – překlenovacího úvěru (meziúvěru) a úvěru ze stavebního spoření (přiděleného úvěru). Pokud smlouva splňuje potřebné podmínky (viz. níže), získává klient rovnou úvěr ze stavebního spoření a „přeskakuje“ tedy překlenovací úvěr.
Během překlenovacího úvěru (1. fáze) vede stavební spořitelna klientovi 2 oddělené účty – na jeden spoří a získává na něj úroky od stavební spořitelny (obvykle 1 % až 2 % p.a.) a může na něj získávat také státní podporu ze stavebního spoření, pokud o ni u dané smlouvy o stavebním spoření požádal. Na druhý z účtů platí klient pouze úroky z překlenovacího úvěru. Z toho vyplývá, že se zůstatek překlenovacího úvěru v čase nesnižuje.
Během překlenovacího úvěru se platí úroky z celé cílové částky – nikoli jen z rozdílu cílové částky a úspor.
Úvěr ze stavebního spoření získá klient (většinou) až v okamžiku, kdy během překlenovacího úvěru splní 3 podmínky:
Stavební spořitelny obvykle zájemcům o úvěr zdůrazňují možnost provádět mimořádné splátky během trvání překlenovacího úvěru prováděním vkládáním mimořádných vkladů na účet stavebního spoření. Mnohem výhodnější ale je použít mimořádné splátky přímo na splácení překlenovacího úvěru.
Uvažujete o hypotéce a obáváte se situace, kdy nebudete mít na její splácení potřebné prostředky? Proti potížím se splácením se můžete efektivně chránit.
Nejohroženější skupinou jsou jednopříjmové domácnosti. Pokud žijete sám/sama nebo je žena na mateřské dovolené, držte se o to více uvedených pravidel.
Pokud se chystáte vzít si hypotéku, doporučujeme vám držet si rezervu ve výši 6 měsíčních rozpočtů (nikoli tedy 6 splátek hypotéky!) své domácnosti včetně nové uvažované hypotéky.
Finanční rezervy mají ještě jednu velkou výhodu. Část rezerv můžete totiž investovat a mohou vám vydělávat peníze.
Závěrem této kapitoly nabízíme ještě dvě pravidla:
Toto je velice osobní a individuální téma, proto vám dáme jen jedno doporučení. Pokud se chcete spolehnout na finanční pomoc blízkých, dohodněte se s nimi předem na podmínkách. Ze zkušeností víme, že bez stanovení pravidel předem pak mají věřitelé dlužníkům v rodině často snahu „šéfovat život“. Zejména, půjčují-li rodiče dětem.
Toto řešení doporučujeme nejméně, a to ze dvou důvodů:
To, co se v ČR běžně nazývá pojištěním hypotéky, je ve skutečnosti většinou rizikovým životním pojištěním s různými připojištěními životních rizik. Věc se má tedy tak, že ve skutečnosti nepojišťujeme hypotéku (jak krásné by bylo, kdyby nám ji tak třeba někdo ukradl nebo jinak zanikla), ale pojišťujeme sebe. Správný název „pojištění hypotéky“ tedy je Rizikové životní pojištění sjednané k hypotéce.
Udělením tohoto souhlasu nám dáváte svolení, abychom na Vámi uvedenou adresu odeslali Vámi požadovaný e-book a nejvýše 14 e-mailových (převážně vzdělávacích) zpráv ročně, z nichž nejvýše dvě mohou obsahovat nabídky služeb Callido Reality.
Více o našich zásadách ochrany osobních údajů si můžete přečíst na tomto odkaze.
Než opustíte tento web, stáhněte si e-book Skryté vady bytů. Bude se Vám hodit na prohlídkách.