Jak jsem rekonstruoval byt k pronájmu

Tomáš Prčík, 22.9.2014

Když s námi naši klienti konzultují své investice, resp. investice do nemovitostí, často se nás ptají, jestli sami investujme tak, jak jim doporučujeme. Napadlo mě proto sepsat několik doporučení a ukázat je na příkladu rekonstrukce mého vlastního bytu k pronájmu.

Vyplatí se rekonstrukce před prodejem?

Ohledně rekonstrukcí se nás naši klienti často ptají, jestli má smysl byt před prodejem nebo před pronájmem rekonstruovat. Případně, co se vyplatí rekonstruovat nebo opravovat, aby kupující nebo nájemci zaplatili víc.

Před třemi lety jsme dali 700 000 Kč za rekonstrukci. Chceme to zpátky!

Druhou situaci, kdy lidé cenu rekonstrukce hodně „řeší“, je, když před prodejem za velké peníze byt zrekonstruovali a očekávají, že by se o ně měla navýšit prodejní cena.

Jak to tedy s tou návratností rekonstrukce nemovitostí je?

Co jsem rekonstruoval já a proč

Jak vidíte sami z fotek, nebylo v případě mého bytu řeč o tom, jestli byt rekonstrukci potřeboval, nebo ne. Stará kuchyňská linka (nízká pro většinu lidí), ucpané odpady, na podlahách staré parkety pod odřeným linoleem, rozbitá skla ve dveřích. Do takto připraveného bytu by šli bydlet nejspíše jedině lidé, které já bych jako nájemníky nechtěl.

Jak rekonstruoval byt na pronájem majitel Callido Reality.

Nusle, herny, přízemí

Než se do rekonstrukce pustíte, je dobré si určit cílovou skupinu lidí, kterým budete chtít byt po rekonstrukci nabídnout. Pomůže Vám to při rozhodování, do čeho investovat a do čeho ne.

Můj byt se nachází v Nuslích, na místě plném heren, bez zeleně, ale blízko centra města. Dalším omezením bylo uspořádání bytu – „dispozice“. Jedná se o uspořádání, které je pro dnešní dobu už nevyhovující, ale jsou ho dodnes česká a moravská města plná. A je velice zrádné. Dávejte si a něj pozor J.

Jedná se o dvě místnosti s chodbou, z nichž jedna byla původně kuchyní, tedy byla menší a obvykle měla menší okno nebo malý balkón. Kuchyň se tehdy vnímala jako „špinavý provoz“ plný pachů. Byla tedy snaha ho „omezit“ a oddělit od obytných prostor, které měly být čisté, teplé, světlé, s velkými okny.

Potíž je, že z takové dispozice dnešní „dvakákáčko“ neuděláte, protože když posunete příčku mezi místnostmi, abyste z kuchyně udělali hezký velký obytný prostor, narazíte na problém s prosvětlením, na které původní menší kuchyňské okno nestačí. Tento problém já bych ovšem neměl - obě místnosti mají okna stejně velká.

Když už jsme u posunování příček ve starších domech. Dávejte pozor, že i tzv. „ne-nosné“ příčky nesou tíhu stejně umístěných příček „nad sebou“. Když je odstraníte, dřevěný strop nad nimi se pohne. Takový zásah je už určitě na konzultaci s odborníkem.

Celou věc lidé v takto uspořádaných bytech pak řešili tak, že „vymístili“ kuchyňskou linku do chodby, aby získali jednu „plnohodnotnou“ místnost navíc. A k tomu jednu tmavou kuchyň J.

Já jsem se rozhodl s příčkou mezi místnostmi nehýbat. Žádný bombastický luxus bych tím z mého bytu v přízemí beztak neudělal. Cílovou skupinou nájemníků, pro kterou jsem se nakonec já rozhodl, byli studenti „na spolubydlení“. Ti by mohli ocenit polohu blízko centra a nemuselo by jim vadit přízemí, herny a absence parku v blízkosti.

Pravidla, která se vyplatí

No a teď konečně několik pravidel, podle kterých jsem rekonstrukci vedl a která se podle mě vyplatí:

Když něco vyměňujete, volte světlou barvu. Tmavých prostor se lidé bojí. Světlé prostory vypadají naopak prostorněji, čistě nebo hygienicky (když to potřebujete).
Volte vzhled, „aby tam mohl bydlet každý“. Čím tmavší, výraznější, extravagantnější barvy a vzhled věcí volíte, tím více lidí odradíte. Světlé běžné barvy a vzhled nikoho neurazí, zájemců bude více a to je to, co potřebujete.
Dělejte co možná nejmenší, nezbytné, zásahy. Velké, rozsáhlé zásahy stojí peníze.

Jak jsem pravidla uplatnil já

Tak konkrétně, co jsem udělal já?

Vyměnil jsem odřená lina za podlahu. Levnou. Bukovou. Buk nikoho neurazí a podlaha se beztak vždycky časem poškrábe. Nemá smysl kupovat a ničit drahou podlahu.
Do oknem jsem dal bezpečností skla místo mříží. Dělá to více světla a lepší dojem.
Chybějící dveře jsem nechal udělat jako repliku dveří, které v bytě už byly. Tím si byt zachoval atmosféru.
Vyměnil jsem WC a umyvadlo kvůli hygieně. Naopak zůstaly dvě barvy původních obkladů v koupelně, protože podle mě studentům nevadí a jejich výměna by si vyžádala rozbití celé koupelny a náklady navíc.
Vše ostatní se jen nově natřelo a neměnilo.
Přidala se bílá kuchyňská linka, obyčejná s myčkou na nádobí, aby byl nějaký luxus navíc.
Vyměnila se svítidla a daly dva lustry do „kuchyně“ – chodby – aby se temný prostor uprostřed bytu „zalil“ světlem a dělal příjemný dojem.
Byt se vymaloval na bílo.

Rekonstrukce se povedla

Myslím, že se celkově vzato rekonstrukce povedla. Byt se prosvětlil, vyčistil, cokoliv, co by se bylo neudělalo, by chybělo. Lze se domnívat, že díky rekonstrukci cena bytu stoupla o 200 000 Kč až 300 000 Kč, tj. zvýšila se téměř o celkovou cenu rekonstrukce 266 000 Kč. Byt si nyní jistě „přitáhne“ lepší nájemníky, než kdyby rekonstrukce byla nebyla provedena. Co Vy na to?

Vyplatí se rekonstrukce?

Ještě nám chybí zodpovědět otázky, zde se rekonstrukce vůbec vyplatí, když prodáváte nebo pronajímáte byt a rekonstrukce není nezbytná. Když už jste rekonstrukci provedli, platí zhruba pravidlo, že o 50% nákladů na rekonstrukci vzrostla cena nemovitostí a zbylých 50% je cena Vaší obliby, „cena vkusu“.

Čím výraznější vzhled byt díky rekonstrukci má, tím větší je cena obliby a menší část nákladů je možné přičíst k ceně při prodeji.

Naopak, pokud jste rekonstruovali jen to nezbytné, ne za ceny nejlevnější, ale za obvyklé ceny, vzrostla cena nemovitosti téměř o celou cenu rekonstrukce.

U pronájmů platí, že díky rekonstrukci nedostanete vyšší nájem, ale „lepší“ nájemníky – čistokrevnější, lépe ekonomicky postavené!