Víte, jak poznat developera, který nezkrachuje?

Tuto radu jsme zařadili jako ochutnávku našeho poradenství, které získáte, když si od Callida necháte vyhledat byt nebo dům od developera a necháte si vyjednat slevu z jeho ceny.

Otázka, zda developer, od kterého si chcete koupit byt nebo dům, nezkrachuje, je zcela zásadní pro úspěch Vaší investice. Jinak „dopadnete“ jako klienti H-Systému nebo některých dalších developerských projektů: se smlouvou o smlouvě budoucí kupní na papíře, k bytu v domě, z něhož stojí jen torzo.

Loga bank na letáčcích nic neznamenají

Řada lidí si myslí, že když uvidí na letáčku k projektu logo některé z bank, tak že se nemusejí ničeho obávat. Že „za projektem stojí banka“. To však většinou není pravda.

Logo banky na letáčcích developerského projektu nejčastěji znamená, že daná banka v projektu působí pouze jako tzv. „hypoteční partner“ pro poskytování hypoték „koncovým klientům“ – lidem, kteří si v projektu koupí byt nebo dům.

Z hlediska bezpečnosti Vaší investice není ale důležité, zda má projekt, který se Vám líbí, některou banku coby hypotečního partnera, ale zda banka poskytuje úvěr na výstavbu celého (!) projektu.

Každá z bank totiž stojí o to, aby developer posílal klienty ze svého projektu právě jí a platí za to developerům provize. Stejně jako hypoteční zprostředkovatelé, jako je např. Callido.

Z našich zkušeností víme, že tyto peníze developery skutečně motivují a jsou pro ně důležité. Další výhodou plynoucí pro developera ze spolupráce s bankou coby s hypotečním partnerem, je, že může na propagačních letáčcích a webu projektu uvádět logo banky. To budí důvěru u klientů. A ti se pak často díky tomu domnívají, že když vidí logo banky na letáčku, tak že „za projektem stojí banka“.

Jak Vám pomůže, že projekt financuje úvěrem banka

Proč je důležité, že banka sama financuje projekt a není jen hypotečním partnerem? Při poskytování developerských úvěrů uplatňují totiž banky řadu pravidel, která přinesou větší bezpečí i Vaší investici. (Tato pravidla sice těsně před ekonomickou krizí v roce 2008 začala vlivem silné konkurence mezi bankami „měknout“, ale nyní je banky většinou opět vyžadují):

  • Banka developerovi vždy poskytne úvěrový rámec v takové výši, aby projekt šlo s jistotou dokončit a zkolaudovat. To Vám přináší mnohem větší jistotu, že „ať se děje, co chce, i kdyby si nikdo jiný kromě Vás žádný další byt z projektu nekoupil, dům bude za co dostavět.“
  • Obvykle banka nedovolí developerovi „šáhnout na peníze klientů“. Toto pravidlo se však již dnes často neuplatňuje.
  • Banky obvykle chtějí, aby projekt realizovala samostatná dceřiná společnost developera, kterou musí developer dát bance do zástavy. Díky tomu se závazky firmy realizující projekt nemíchají se závazky mateřské developerské společnosti, účetnictví celé akce je přehlednější a banka může dceřinou společnost v případě potíží i proti vůli mateřské společnosti prodat někomu, kdo projekt dokončí.

Jak můžete (většinou) rychle a snadno poznat, že developerský projekt financuje banka

No a jak tedy poznat, zda banka jen svým logem láká klienty na hypotéky a pomáhá developerovi k větší důvěře, nebo projekt financuje?

  1. Pokud je na „výpisech z katastru“ uvedeno, že jsou předmětné nemovitosti (pozemky, rozestavěný dům) zastaveny bance a výše zástavního práva se podle Vašich odhadů blíží celkové ceně výstavby projektu, je to dobré znamení. Banka nejspíše financuje výstavbu projektu. Je-li však výše zástavy např. jen 5 až 10 mil. Kč, je to spíš špatné znamení. Developer si potřeboval půjčit na provoz a jako zástavu použil budovaný dům s pozemky.
  2. Hodně napoví již platební harmonogram úhrady ceny za byt. Čím je agresivnější, tím je větší riziko, že developer potřebuje peníze klientů na to, aby projekt postavil. Pokud máte platit 10% ceny bytu po dokončení základové desky, 30% po dokončení hrubé stavby, dalších 30% ceny před dokončením vnitřních instalací a 30% při dokončení vnějších omítek, mějte se na pozoru. Dům se nejspíš bude stavět za Vaše peníze. Pokud ale developer chce 15% ceny po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní a zbytek po kolaudaci, vypadá to mnohem pozitivněji.
  3. Podívejte se, zda přílohou Vaší smlouvy o smlouvě budoucí kupní není prohlášení banky, kolik jí musí být zaplaceno, aby se vzdala zástavního práva váznoucího na Vašem bytě během výstavby projektu. Jestli tam takové prohlášení najdete, je to dobrá zpráva, že banka projekt financuje jejími penězi a není pouhým hypotečním partnerem "na letáčku". I když u smlouvy takové prohlášení najdete, nemusí být ještě nutně vyhráno. Banka totiž může developerovi poskytovat pouze provozní financování, které mu nezaručuje dostatek peněz na úplné dokončení celého projektu. Je to ale určitě dobré znamení.
  4. Když si budete brát na koupi bytu hypotéku, bude prohlášení uvedené v předchozí větě po Vás požadovat i banka, u které si ji berete.

Paradoxně tedy platí, že čím větší hodnotu zástavního práva na výpise k pozemkům a domu najdete a čím vyšší částku najdete v prohlášení banky jako podmínku pro vzdání se zástavního práva k Vašemu budoucímu bytu, tím pro Vás může být projekt bezpečnější. Více se dozvíte i v následujícím videu.

Pomůžeme Vám vybrat si byt nebo dům od developera

Pokud nechcete být odkázaní jen sami na sebe, chcete se poradit, přijďte do Callida. Můžeme Vám pomoci s výběrem bytu nebo Vám ho sami najdeme. A pomůžeme Vám vyjednat snížení jeho ceny. Objednejte se na schůzku s naším odborníkem hned teď.

E-Book zdarma: Skryté vady bytů

Než opustíte tento web, stáhněte si e-book Skryté vady bytů. Bude se Vám hodit na prohlídkách.